Interview d'Alexis Bossard gérant du fonds CM-AM Pierre chez Crédit Mutuel Asset Management.

Pourriez-vous nous rappeler l'ADN de votre fonds ?

Le fonds CM-AM Pierre permet d'investir dans l'immobilier coté en Europe (Société d'Investissement Immobilier Coté -SIIC-). L'univers d'investissement est composé de 150 valeurs cotées en Europe. Il s'agit essentiellement de foncières (sociétés détenant des actifs immobiliers et percevant des loyers) offrant une palette très large de diversification : résidentiel, logistique, bureaux, commercial mais aussi des investissements de niche tels que les gardes meubles, les data center, les établissements de santé, l'hôtellerie.. Les promoteurs immobiliers pouvant représenter jusqu'à 10% du fonds. Pour constituer le portefeuille, nous sélectionnons des valeurs disposant d'un patrimoine foncier de qualité et d'une décote ou d'un potentiel de valorisation. Constitué habituellement de 40 à 50 titres en portefeuille, le fonds CM-AM Pierre est noté 5 étoiles1 par Morningstar. La qualité de ses performances2 a été distinguée par trois Refinitiv Lipper Fund Award, le classant à la première place, de sa catégorie dans les pays suivants : France, Allemagne et en Autriche.
Contrairement aux autres supports de « pierre papier » tels que les SCPI ou les OPCI, CM-AM Pierre est un actif diversifié et liquide car il s'agit d'un OPC actions. Cette liquidité lui apporte un double avantage : les porteurs peuvent souscrire et revendre leurs parts à tout moment et la gestion peut opérer des arbitrages d'un pays à l'autre, d'une foncière à l'autre, afin de capter la dynamique des marchés les plus attractifs en Europe.

Comment se passe le début d'année 2022 ?

Après une solide année 2021 et une progression de +18,31 % 3 pour le secteur de l'immobilier coté (indice FTSE European Public Real Estate Association), l'année 2022 s'annonce compliquée pour le moment. Non seulement la remontée des taux aux US pèse mécaniquement sur le secteur, mais l'invasion de l'Ukraine accentue la volatilité et la baisse des marchés. Aucun secteur géographie et segment ne sont épargnés. A titre d'exemple, l'immobilier résidentiel (35% du fonds CM-AM Pierre) corrige de près de 10% depuis le début de l'année et affiche désormais une décote supérieure à 20% de la valeur de ses actifs sous-jacents. C'est également le cas de la logistique ou encore des foncières de bureaux et de commerce qui avaient plutôt bien résisté en janvier mais qui baissent entre -10% et -20% désormais depuis le début de l'année. Enfin, parmi les autres actifs immobiliers que nous apprécions : le segment des garde-meubles décline lui aussi de près de 15% alors même que les taux d'occupation et les loyers au m² sont au plus haut.

Opérez-vous des arbitrages ?

Etant donnée l'incertitude géopolitique et le manque de visibilité, nous n'avons pas opéré d'arbitrages majeurs. Nous confirmons nos convictions de long terme que sont la logistique et le résidentiel. L'un pour son profil de croissance avec l'essor du e-commerce et la livraison du dernier kilomètre, l'autre pour son profil défensif et qui présente le double avantage actuellement d'être « croissance » (loyers indexés sur l'inflation) et « value » (20% de décote sur Actifs Net Réévalués). Dans la baisse, nous avons tout de même renforcé notre exposition à l'immobilier de bureaux parisien via Gécina, dont la décote par rapport à l'ANR au-delà des 30% nous paraissait injustifiée.

Les taux d'intérêt commencent à remonter, quel est l'impact à court terme sur la valorisation du secteur ?

Sur les quinze dernières années, les taux d'intérêt ont clairement bénéficié aux foncières cotées. D'une part, la baisse des rendements obligataires a tiré à la hausse les niveaux de valorisation et d'autre part, la baisse de leurs coûts de financement ont clairement été le principal levier de croissance de leurs profits. Concernant la remontée des taux, cela pénalise à court terme du secteur (rotation sectorielle) mais nous sommes très confiants sur les fondamentaux et sur les perspectives à moyen, long terme de l'immobilier coté. En effet, nous pensons qu'une forte remontée des taux n'est pas pour demain, compte tenu de l'explosion de la dette, mais qu'elle se fera lentement et uniquement si l'inflation repart, entrainant ainsi une hausse des loyers. Dans ce cas, l'inflation des loyers prendra alors le relais de la baisse des coûts de financement.

Est-ce que le durcissement de la réglementation quant aux émissions de CO2 pourrait peser sur la profitabilité du secteur immobilier ?

Au contraire, les foncières sont généralement en pointe des questions de rénovation et d'efficience énergétique comparé à l'ensemble du marché immobilier. Sur le plan ESG, tout durcissement de la réglementation devraient favoriser la demande et les investissements pour des actifs éco-responsables que les foncières détiennent ou investissent en grande majorité.

Quelles sont les perspectives de croissance du secteur ?

Bien que défensif, le secteur immobilier coté n'est pas exempt de risques et souffre de la volatilité des marchés actions liée à la guerre. Pourtant, le secteur affiche de belles perspective de croissance et un bon point d'entrée selon nous. L'indexation des loyers, la décote de plus de 20% sur les valorisations des actifs résidentiels allemands, la demande pour des bâtiments moins énergivores et le potentiel de croissance de la demande locative logistique sont autant d'arguments au rattrapage des valeurs de l'immobilier coté.