INTERVIEW mit Alexis Bossard, Fondsmanager des Teilfonds CM-AM Pierre der „CM-CIC SICAV“

Könnten Sie den Fonds kurz vorstellen?

Der CM-AM Pierre ermöglicht Anlagen in börsennotierten Immobilienwerten in Europa (Société d’Investissements Immobiliers Cotée, SIIC (REIT französischen Rechts)). Das Anlageuniversum setzt sich aus 150 in Europa notierten Werten zusammen. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um eine stark diversifizierte Palette von Immobiliengesellschaften (Unternehmen, die Immobilienwerte halten und Mieteinkünfte erzielen), die in den Bereichen Wohnen, Logistik, Büros und Gewerbeimmobilien oder in Nischensegmente wie Mietlager, Datenzentren, Gesundheitseinrichtungen, Hotels usw. tätig sind. Der Fonds kann ferner bis zu zehn Prozent seines Vermögens in Bauträgern anlegen. Im Rahmen des Portfolioaufbaus wählen wir Unternehmen aus, die über hochwertige Immobilien verfügen und die entweder unterbewertet sind oder über Aufwärtspotenzial verfügen. Das Portfolio besteht gewöhnlich aus 40 bis 50 Titeln, und der CM-AM Pierre wurde von Morningstar mit fünf Sternen¹ bewertet. Der Fonds wurde für seine Performance² mit drei Refinitiv Lipper Fund Awards ausgezeichnet und steht damit in seiner Kategorie in Frankreich, Deutschland und Österreich auf dem ersten Platz.
Im Gegensatz zu anderen Immobilienanlagen (z. B. SCPI oder offene Immobilienfonds) stellt der CM-AM Pierre aufgrund seiner Struktur als Aktien-OGA einen diversifizierten und liquiden Vermögenswert dar. Diese Liquidität verschafft ihm zwei Vorteile: Zum einen können Anteile jederzeit von Anlegern gezeichnet oder veräußert werden, und zum anderen kann das Management die Gewichtung der einzelnen Länder und Immobiliengesellschaften anpassen, um von der Dynamik der attraktivsten Märkte Europas zu profitieren.

Wir hat sich der CM-AM Pierre während der Gesundheitskrise entwickelt?

Börsennotierte Immobilienwerte waren gegenüber dem Marktrückgang im ersten Quartal 2020 infolge der Gesundheitskrise und des Stillstands der europäischen Volkswirtschaften nicht immun, vor allem da ihr defensiver Charakter durch die Lockdown-Maßnahmen (Mietverluste, Leerstand usw.), die bestimmte Immobilienarten belasteten (Gewerbeimmobilien, Hotels), in Mitleidenschaft gezogen wurde. Wir haben unseren Ansatz jedoch schnell angepasst und unser Exposure in den Segmenten Gewerbeimmobilien und Hotels stark verringert. Es sank von 7 % im März 2020 auf weniger als 2 % des Portfolios im darauffolgenden Monat und ist seitdem unverändert. Demgegenüber haben wir die Segmente Wohn- und Logistikimmobilien (Auslieferungs- und Lagerräume) aufgrund ihrer defensiven Eigenschaften und ihrer Transparenz aufgestockt. Denn Wohnimmobilien befriedigen ein Grundbedürfnis und Logistikimmobilien profitierten von der steigenden Nachfrage der Einzelhandelsakteure im Zuge des während der Lockdowns boomenden Online-Handels. Diese Akteure suchen nicht nur nach traditionellen Lagerhallen, sondern auch nach Zustelldiensten in Stadtnähe, um die im Internet bestellten Produkte schnellstmöglich ausliefern zu können (sogenannte Logistik der letzten Meile). Auf diese Segmente, die bereits von günstigen strukturellen Trends profitierten, wirkte sich die Pandemie positiv aus. Wohn- und Logistikimmobilien machen daher nun 60 % des Portfolios aus. Der CM-AM Pierre fiel im März 2020 auf einen Tiefstand, fand Anfang Juli wieder zu alter Stärke zurück und schloss das Jahr³ mit +5,65 %. Demgegenüber verzeichnete sein nachträglicher Referenzindikator, der FTSE EPRA (European Public Real Estate Association), im gleichen Zeitraum eine Performance von -9,98 %.

Wie hat sich die Anlageklasse seit Jahresbeginn entwickelt? Was sind ihre größten Überzeugungen?

Durch die aufgrund der Konjunkturpakete und der Aussicht auf eine Rückkehr zur Normalität im Überfluss vorhandene Liquidität erreichen die Märkte neue Höchststände. In diesem Umfeld der Sektorrotation verzeichnen börsennotierte Immobilienwerte eine Underperformance, obwohl sie nach wie vor über Aufwertungspotenzial verfügen. Der deutsche und der schwedische Markt (30 % bzw. rund 20 % des Portfolios) bleiben unsere größten Überzeugungen, da die COVID-19-Krise hier nur geringe Auswirkungen hatte. Zudem ist das Zusammenspiel aus Mietpreissteigerungen und Aufwertung der Vermögenswerte auf diesen Märkten am ausgeprägtesten. Die größte Position des CM-AM Pierre ist Vonovia (Marktkapitalisierung 30 Mrd. EUR). Das Unternehmen besitzt knapp über 350.000 Mietwohnungen in Deutschland, die rund 85 % seiner Vermögenswerte darstellen. Der Rest verteilt sich auf Schweden (10 %) und Österreich (5 %). Vonovia verfügt über eine Entwicklungspipeline von 3.000 neuen Einheiten pro Jahr und wächst zudem durch Übernahmen. Darüber hinaus profitiert das Unternehmen Jahr für Jahr von soliden Mietpreis- und Kurssteigerungen. Das Segment der Wohnimmobilien verteuert sich ebenfalls dank skandinavischer Unternehmen. So erzielen Wohnimmobiliengesellschaften wie Balder oder K-Fast, die zu den zehn größten Portfoliopositionen gehören, aufgrund von Rekordsteigerungen der Quadratmeterpreise in Schweden (+8 % in einem Jahr) eine Outperformance. In den Nischensegmenten (18 % des Portfolios) bevorzugen wir das skandinavische Unternehmen SBB (Samhallsbyggnadsbolaget I Norden AB). Der Großteil der Immobilien dieser auf Sozialdienste spezialisierten Gesellschaft konzentriert sich auf Schulen, Polizeireviere, Altenheime, Krankenhäuser oder auch Sozialwohnungen und wird damit von Mietern mit hoher Bonität genutzt. Obwohl wir im Logistikbereich jüngst teilweise Gewinne mitgenommen haben, steht das Segment weiterhin für 18 % des Portfolios, und wir halten insbesondere eine Position in der französischen Gesellschaft Argan (7 % des Portfolios).
Immobilienwerte erweisen sich in Krisenzeiten als robust, und der Sektor wird von Trends wie der zunehmenden Urbanisierung, der Verbreitung von Telearbeit oder der Alterung der Bevölkerung profitieren. Bestimmte Immobilienwerte dürften sich daher weiterhin gut entwickeln. Der Sektor erzielt Renditen von über 4 % – gegenüber risikolosen Zinsen von rund 0 % (0,10 % für 10-jährige französische Staatsanleihen) – und verfügt damit über ein ausgeprägtes Aufwertungspotenzial.

Die Zinsen beginnen langsam wieder zu steigen. Welche kurzfristigen Auswirkungen hat dies auf die Bewertung des Sektors?

In den vergangenen 15 Jahren haben börsennotierte Immobiliengesellschaften eindeutig von den Zinsen profitiert. Die durch die sinkenden Anleiherenditen bedingten Kurssteigerungen und die geringen Finanzierungskosten waren eindeutig die wichtigsten Faktoren für das Gewinnwachstum. Die steigenden Zinsen belasten zwar die kurzfristige Attraktivität des Sektors (Sektorrotation), wir sind in Bezug auf die Fundamentaldaten und die langfristigen Aussichten von börsennotierten Immobiliengesellschaften jedoch sehr zuversichtlich. Denn unseres Erachtens werden die Zinsen aufgrund der explodierenden Schuldenlast nicht unmittelbar stark steigen. Der Anstieg dürfte schrittweise erfolgen und auch nur dann, wenn die Inflation zulegt – woraufhin die Mieten steigen. In diesem Fall werden die steigenden Mieten an die Stelle der niedrigen Finanzierungskosten treten.


Wie schätzen Sie die Wachstumsperspektiven des Sektors ein?

Beim Sektor der börsennotierten Immobiliengesellschaften handelt es sich zwar um einen defensiven Sektor, allerdings ist er nicht frei von Risiken und der Volatilität der Aktienmärkte ausgesetzt. Wir sind der Auffassung, dass insbesondere in den Bereichen Logistik- und Wohnimmobilen weiterhin Wachstumspotenzial besteht. Bei einem Abschlag von 10 % gegenüber dem Wert der zugrunde liegenden Vermögenswerte dürfte der Markt derzeit einen guten Einstiegspunkt bieten.

Letzte Überarbeitung am 31.05.2021