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Alexis Bossard, gérant
Crédit Mutuel Asset Management

Pourriez-vous nous rappeler l'ADN de votre fonds ?

Le fonds CM-AM Pierre permet d'investir dans l'immobilier coté en Europe (Société d'Investissement Immobilier Coté -SIIC-). L'univers d'investissement est composé de 150 valeurs cotées en Europe. Il s'agit essentiellement de foncières (sociétés détenant des actifs immobiliers et percevant des loyers) offrant une palette très large de diversification : résidentiel, logistique, bureaux, commercial mais aussi des investissements de niche tels que les gardes meubles, les data center, les établissements de santé, l'hôtellerie.. Les promoteurs immobiliers pouvant représenter jusqu'à 10% du fonds. Pour constituer le portefeuille, nous sélectionnons des valeurs disposant d'un patrimoine foncier de qualité et d'une décote ou d'un potentiel de valorisation. Constitué habituellement de 40 à 50 titres en portefeuille, le fonds CM-AM Pierre est noté 4 étoiles 1 par Morningstar. La qualité de ses performances2 a été distinguée par trois Refinitiv Lipper Fund Award, le classant à la première place, de sa catégorie dans les pays suivants : France, Allemagne et en Autriche.

Contrairement aux autres supports de « pierre papier » tels que les SCPI ou les OPCI, CM-AM Pierre est un actif diversifié et liquide car il s'agit d'un OPC actions. Cette liquidité lui apporte un double avantage : les porteurs peuvent souscrire et revendre leurs parts à tout moment et la gestion peut opérer des arbitrages d'un pays à l'autre, d'une foncière à l'autre, afin de capter la dynamique des marchés les plus attractifs en Europe.

Comment s'est comportée la classe d'actifs en 2021 ?

L'année 2021 aura été très profitable pour les marchés actions mais dans une moindre mesure pour le secteur de l'immobilier côté. Alors que les banques centrales continuent de soutenir les économies, la remontée de l'inflation sur le dernier trimestre a poussé les investisseurs à privilégier des secteurs plus cycliques. Résultat, les foncières ont sous-performé les indices alors même que leurs potentiels de croissance et de revalorisation restent intacts.

Le fonds CM-AM Pierre termine l'année à +17,32% % vs +18,31 % pour le FTSE EPRA (European Public Real Estate Association), son indicateur de référence a posteriori. La performance des foncières logistiques (20% du fonds) a compensé en partie l'annus horibilis du résidentiel allemand qui reste notre principale conviction (30% du portefeuille). En effet, les acteurs de la logistique ont tiré leur épingle du jeu avec des cours de bourse qui progressent de +51% pour WDP, +81% pour Sagax voir même +112% pour VGP !! A l'inverse l'ensemble des valeurs du résidentiel allemand (LEG, TAG, Grand City, Adler) ont fini l'année dans le rouge malgré la fusion entre les 2 mastodontes Vonovia et Deutsche Wohnen.

Comment se passe le début d'année 2022 ? Opérez-vous des arbitrages ?

Avec la remontée des taux aux US, l'immobilier coté baisse mécaniquement. A titre d'exemple, le segment du résidentiel continue de corriger et affiche désormais une décote supérieure à 20% de la valeur de ses actifs sous-jacents. La nouveauté 2022, c'est la rotation sectorielle. Les gagnants 2021 (logistique, garde-meubles, valeurs scandinave) déclinent, tandis que les perdants (foncières de commerce, hôtels) surperforment. Pour autant, nos convictions n'ont pas changé. Nous continuons de privilégier Vonovia et LEG dans le résidentiel allemand qui affichent le double avantage d'être croissance et value (décote). Et nous profitons dans la baisse pour renforcer à la marge notre exposition aux foncières de logistique (désormais 25% du fonds) parmi Argan, VGP ou encore Segro pour leur valorisation et leur exposition à la thématique de la logistique urbaine (livraison du dernier km).

Enfin, parmi les autres actifs immobiliers résilients en temps de crise que nous apprécions : le segment des garde-meubles est en plein essor et affiche des taux d'occupation (liés aux évènements de la vie : décès, mariage, mutation.) et des loyers au m² au plus haut. Malgré des valorisations au sommet, ces investissements de niches (15% du fonds CM-AM Pierre) dans les leaders européens Shurgard et Safestore (Une pièce en +) présentent encore un fort potentiel de croissance à moyen terme selon nous.

Les taux d'intérêt commencent à remonter, quel est l'impact à court terme sur la valorisation du secteur ?

Sur les quinze dernières années, les taux d'intérêt ont clairement bénéficié aux foncières cotées. D'une part, la baisse des rendements obligataires a tiré à la hausse les niveaux de valorisation et d'autre part, la baisse de leurs coûts de financement ont clairement été le principal levier de croissance de leurs profits. Concernant la remontée des taux, cela pénalise à court terme du secteur (rotation sectorielle) mais nous sommes très confiants sur les fondamentaux et sur les perspectives à moyen, long terme de l'immobilier coté. En effet, nous pensons qu'une forte remontée des taux n'est pas pour demain, compte tenu de l'explosion de la dette, mais qu'elle se fera lentement et uniquement si l'inflation repart, entrainant ainsi une hausse des loyers. Dans ce cas, l'inflation des loyers prendra alors le relais de la baisse des coûts de financement.

Est ce que le durcissement de la réglementation quant aux émissions de CO2 pourrait peser sur la profitabilité du secteur immobilier ?

Au contraire, les foncières sont généralement en pointe des questions de rénovation et d'efficience énergétique comparé à l'ensemble du marché immobilier. Sur le plan ESG, tout durcissement de la réglementation devraient favoriser la demande et les investissements pour des actifs éco-responsables que les foncières détiennent ou investissent en grande majorité.

Quelles sont les perspectives de croissance du secteur?

Bien que défensif, le secteur immobilier coté n'est pas exempt de risques et souffre de la volatilité des marchés actions et de la rotation actuelle vers les secteurs plus cycliques. Pourtant, nous pensons que le secteur affiche de belles perspective de croissance et un bon point d'entrée. L'indexation des loyers, la décote de plus de 20% sur les valorisations des actifs résidentiels allemands et le potentiel de croissance de la demande locative logistique grâce au e-commerce sont autant d'arguments au rattrapage des valeurs de l'immobilier coté.

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Achevé de rédiger le 17/01/2022

(1) Source Morningstar décembre 2021, catégorie Actions Immobilier-indirect Europe. Définitions et méthodologies disponibles sur www.creditmutuel-am.eu
(2)Performances sur 3 ans arrêtées au 31/12/2021, Catégorie Equity Sector Real Est Europe. Méthodologie quantitative et exclusive de Lipper.
Les références à un classement, un prix et/ou à une notation ne préjugent pas des résultats futurs de ces derniers/du fonds ou du gestionnaire.
(3) Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
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