ENTRETIEN avec Alexis Bossard ; gérant du compartiment CM-AM Pierre de « CM-CIC SICAV » au Crédit Mutuel Asset Management.

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Alexis Bossard, gérant
Crédit Mutuel Asset Management

Pourriez-vous nous rappeler l'ADN de votre fonds ?

Le fonds CM-AM Pierre permet d'investir dans l'immobilier coté en Europe (Société d'Investissement Immobilier Coté -SIIC-). L'univers d'investissement est composé de 150 valeurs cotées en Europe. Il s'agit essentiellement de foncières (sociétés détenant des actifs immobiliers et percevant des loyers) offrant une palette très large de diversification : résidentiel, logistique, bureaux, commercial mais aussi des investissements de niche tels que les gardes meubles, les data center, les établissements de santé, l'hôtellerie.. Les promoteurs immobiliers pouvant représenter jusqu'à 10% du fonds. Pour constituer le portefeuille, nous sélectionnons des valeurs disposant d'un patrimoine foncier de qualité et d'une décote ou d'un potentiel de valorisation. Constitué habituellement de 40 à 50 titres en portefeuille, le fonds CM-AM Pierre est noté 5 étoiles 1 par Morningstar. La qualité de ses performances 2 a été distinguée par trois Refinitiv Lipper Fund Award, le classant à la première place, de sa catégorie dans les pays suivants : France, Allemagne et en Autriche.
Contrairement aux autres supports de « pierre papier » tels que les SCPI ou les OPCI, CM-AM Pierre est un actif diversifié et liquide car il s'agit d'un OPC actions. Cette liquidité lui apporte un double avantage : les porteurs peuvent souscrire et revendre leurs parts à tout moment et la gestion peut opérer des arbitrages d'un pays à l'autre, d'une foncière à l'autre, afin de capter la dynamique des marchés les plus attractifs en Europe.

Pendant la crise sanitaire, comment le fonds CM-AM Pierre a-t-il réagi ?
Dans le contexte de crise sanitaire et d'arrêt des économies en Europe, l'immobilier coté n'a pas échappé à la baisse des marchés boursiers au premier trimestre 2020 d'autant plus que son caractère défensif a été estompé par les mesures de confinement (pertes de loyers, vacances des locaux.) qui ont pénalisé certaines foncières (commerces, hôtels). Notre gestion s'est rapidement adaptée et nous avons fortement réduit notre exposition à ces segments du commerce et de l'hôtellerie. Celle-ci est passée de 7% en mars 2020 à moins de 2% du portefeuille un mois plus tard et ce niveau est resté stable depuis. A l'inverse, nous avions renforcé le résidentiel et la logistique (espaces de livraison et de stockage) pour leur qualité défensive et leur visibilité. Le résidentiel car il répond à un besoin fondamental, (se loger) et la logistique car l'explosion du e-commerce pendant les périodes de confinement a boosté la demande des acteurs de la distribution. En plus des espaces de stockage traditionnels, ces derniers cherchent à disposer de messageries à proximité des villes pour livrer au plus vite les produits commandés via internet (logistique dite du dernier kilomètre). Ces segments qui bénéficiaient déjà de tendances structurelles favorables ont profité du contexte Covid. Résultat, le résidentiel et la logistique représentent désormais 60 % du portefeuille. CM-AM Pierre a donc touché un point bas en mars 2020, pour retrouver l'équilibre début juillet et terminer l'année3 à +5,65% % vs -9,98 % pour le FTSE EPRA (European Public Real Estate Association), son indicateur de référence a posteriori.

Comment se comporte la classe d'actifs depuis le début de l'année ? Quels sont vos principales convictions ?
L'abondance de liquidités des plans de relance et la perspective d'un retour à une vie normale, poussent les marchés vers de nouveaux plus hauts. Dans ce contexte de rotation sectorielle, l'immobilier coté sous-performe alors même que son potentiel de revalorisation reste intact. Les marchés allemand (30% du portefeuille) et suédois (environ 20% du fonds) demeurent nos principales convictions car les impacts du Covid-19 sont restés marginaux. Ce sont les marchés où le duo, croissance des loyers et revalorisation des actifs est le plus fort. La première ligne de CM-AM Pierre est Vonovia (30 mds€ de capitalisation boursière). Elle possède un peu plus de 350 000 appartements résidentiels en Allemagne, ce qui représente 85% de ses actifs et le reste en Suède (10%) et en Autriche (5%). Avec un pipeline de développement de 3000 nouvelles unités par an et des opérations de croissance externe, Vonovia affiche une progression solide de ses loyers et de sa valorisation année après année. L'immobilier résidentiel s'apprécie également grâce aux valeurs nordiques. En effet, avec des prix au m² qui battent de nouveaux records en Suède (+8% sur 1 an), les foncières résidentielles telles que Balder ou K-Fast qui figurent dans le top 10 du portefeuille surperforment. Dans les investissements de niche (18 % du portefeuille) nous privilégions la société scandinave SBB (Samhallsbyggnadsbolaget I Norden AB), une foncière spécialisée dans les services sociaux offrant pour l'essentiel des actifs, une qualité de signature des locataires puisqu'il s'agit d'écoles et collèges, de commissariats, de maisons de retraite ou d'hôpitaux mais également de logements sociaux. Enfin, bien que nous ayons pris quelques profits récemment, la logistique représente toujours 18 % du fonds avec notamment la foncière française Argan (7% dans notre portefeuille).
Les actifs immobiliers sont résilients en temps de crise, le secteur va bénéficier des nouvelles tendances telles que l'urbanisation croissante, la généralisation du télétravail, le vieillissement de la population, ce qui va permettre à certains actifs immobiliers de tirer leur épingle du jeu. Avec des rendements au-dessus de 4% pour le secteur comparés à des taux sans risque proche de zéro (OAT 10 à 0,10%), le secteur affiche de belles perspectives de revalorisation.

Les taux d'intérêt commencent à remonter, quel est l'impact à court terme sur la valorisation du secteur ?
Sur les quinze dernières années, les taux d'intérêt ont clairement bénéficié aux foncières cotées. D'une part, la baisse des rendements obligataires a tiré à la hausse les niveaux de valorisation et d'autre part, la baisse de leurs coûts de financement ont clairement été les principaux leviers de croissance de leurs profits. Concernant la remontée des taux, cela pénalise l'attrait à court terme du secteur (rotation sectorielle) mais nous sommes très confiants sur les fondamentaux et sur les perspectives long terme de l'immobilier coté. En effet, nous pensons qu'une forte remontée des taux n'est pas pour demain, compte tenu de l'explosion de la dette, mais qu'elle se fera lentement et uniquement si l'inflation repart, entrainant ainsi une hausse des loyers. Dans ce cas, l'inflation des loyers prendra alors le relais de la baisse des coûts de financement.

Quelles sont les perspectives de croissance du secteur?
Bien que défensif, le secteur immobilier coté n'est pas exempt de risques et souffrira de la volatilité des marchés actions. Nous pensons que le potentiel de croissance est intact notamment sur la partie logistique et sur le résidentiel. Avec une décote de plus de 10% par rapport à la valeur des actifs sous-jacents, ce marché semble offrir actuellement, un bon point d'entrée.

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Achevé de rédiger le 31/05/2021

(1) Source Morningstar avril 2021, catégorie Actions Immobilier-indirect Europe. Définitions et méthodologies disponibles sur www.creditmutuel-am.eu
(2)Performances sur 3 ans arrêtées au 31/12/2020, Catégorie Equity Sector Real Est Europe. Méthodologie quantitative et exclusive de Lipper.
Les références à un classement, un prix et/ou à une notation ne préjugent pas des résultats futurs de ces derniers/du fonds ou du gestionnaire.
(3) Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
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