Interview d'Alexis Bossard gérant du fonds CM-AM Pierre chez Crédit Mutuel Asset Management.

Comment se comporte la classe d'actifs depuis le début de l'année ?

Avec la crise du Covid, les changements de vie et de comportements ont bouleversé l'immobilier. Le secteur des foncières cotées progresse de +20,4% YTD* mais cela cache à nouveau de fortes disparités entre les segments. La réouverture et la reprise économique n'ont pas inversé les dynamiques enclenchées en 2020. D'un côté, la demande et les prix des espaces de stockage et de logistique continuent de grimper (ViB Vermoegen +48%, Segro +43%, Argan +35%). Les garde-meubles profitent de l'essor du e-commerce (Safestore +66%, Shurgard +65%). Et, les foncières scandinaves bénéficient d'une plus forte reprise économique qui s'est traduit par une inflation généralisée des prix (Balder +65%, Fabege +25%). De l'autre, les valorisations des hôtels (Pandox +4%), des commerces (Unibail 0%) et des bureaux (Colonial +6%) continuent de souffrir du manque de visibilité lié au télétravail et aux confinements successifs.
La grande nouveauté 2021, c'est la sous-performance du résidentiel allemand. Grosse conviction à long-terme, le fonds CM AM Pierre a pâtit de son exposition à : Vonovia -5%, Deutsche Wohnen +5% ou encore LEG Immobilier +4%. Cette contre-performance relative pourrait s'expliquer par 3 facteurs. Tout d'abord, le moindre attrait des investisseurs pour un secteur défensif dans un contexte de reprise économique forte. Ensuite, et c'est propre aux foncières allemandes, les élections fédérales en octobre dernier ont laissé craindre également un durcissement de la régulation des loyers. Enfin et non des moindres, le manque de transparence et les suspicions de manipulations chez Adler (-60% YTD) ont soulevé de nombreuses interrogations quant à la valorisation des actifs et à leur niveau d'endettement. Malgré ces éléments qui pèsent à court terme, la décote actuelle sur ANR d'une valeur comme Vonovia ou LEG nous semble injustifiée au vue de la revalorisation de leurs actifs (> +10% par an) qui se poursuit.

Quelles sont les perspectives de croissance du secteur?

Dans ce contexte de taux historiquement bas, la valorisation de l'immobilier coté reste attractive. Le secteur n'est pas exempt de risques et souffrira de la volatilité des marchés actions. Pour autant, nous continuons de privilégier une exposition à la Scandinavie (SelfStorage, JohnMattson) et aux segments de la logistique (Argan, Segro), du résidentiel et de la promotion (Instone) qui offrent des profils de croissance avec une forte visibilité sur leurs cash-flow. Depuis septembre, les promoteurs peinent à délivrer leurs nouveaux projets. Véritables acteurs de la transition verte, ils font face à d'importants problèmes d'approvisionnement et de pénuries de main d'œuvre qui devraient in fine accroitre la pression inflationniste des actifs de qualité les plus recherchés.