Après un début d’année en fanfare, le secteur de l’immobilier coté a subi l’impact des difficultés de certaines sociétés et la crainte d’une crise du marché immobilier de bureau.
En ce début d’année, les investisseurs reprenaient en effet espoir, en entrevoyant la fin de la hausse des taux, l’absence de récession et une indexation solide des loyers pour les trimestres à venir. Après une sous-performance massive de l’ordre de 36% pour le secteur en 2022, la perspective d’une reprise rapide du segment apparaissait. La chute de la banque régionale américaine SVB a entrainé à son tour la chute du géant bancaire Crédit Suisse, en accélérant les sorties de dépôts des clients fortunés et s’est achevé par la reprise de la banque par son concurrent séculaire, UBS. Cette crise a exacerbé les craintes sur la santé des acteurs les plus fragiles et sur un segment, celui de l’immobilier de bureaux aux Etats-Unis. Beaucoup d’actifs de bureaux ont en effet été financé outre-Atlantique par les banques régionales sans prise en compte de règles strictes en matière d’endettement et sans retour massif des travailleurs vers leur lieu de travail. La situation de cette classe d’actifs fait craindre une propagation de la crise immobilière vers une crise immobilière plus globale en Europe. Par ailleurs, les volumes de transactions immobilières ont chuté de plus de 70% en Suède et en Allemagne. Les rares annonces faites jusqu’à ce jour, n’ont pas empêché les prix des actifs de continuer de baisser. Tous les segments sont touchés. Les actifs de logistique ont perdu plus de 20% de leur valeur en Grande-Bretagne, les actifs résidentiels ont perdu entre 5 et 15% en fonction de la qualité des localisations. Les rendements exigés par les investisseurs augmentent. Même les actifs situés dans le quartier d’affaires de villes comme Paris ou Londres voient leurs rendements remonter, après avoir atteints des niveaux inférieurs à 3%. Cet ajustement se fait naturellement en plein ralentissement économique et dans le nouvel environnement des taux d’intérêt (le taux français 10 ans est proche de 3%). Le point positif à retenir est l’indexation des loyers. Les loyers ont en effet en général suivi l’inflation, compensant l’expansion des rendements. Ainsi, en Belgique, au Royaume-Uni ou en Scandinavie, les loyers ont progressé de plus de 10%. En Europe continentale, les loyers de nombreux actifs ont augmenté entre 5 et 10%.
Pour nous faire une meilleure idée de la réalité du terrain, nous avons effectué des visites de site en Suède en cette fin de mois de mai. Les acteurs fonciers constatent tous que les niveaux d’endettement sont élevés. Cependant, les ratios de couverture des coûts de financement (ICR) ne sont pas toujours proches des limites à ne pas dépasser par les banques. Certes, les coûts de financement ont doublé en un trimestre pour certaines valeurs suédoises cotées, mais les loyers ont augmenté de plus de 10% l’année dernière et l’inflation anticipée pour 2023 est de 5-8%. Les prix ont par ailleurs baissé de l’ordre de 10-15% à Stockholm et la majorité des acteurs estiment que la baisse est bientôt finie, et qu’elle ne devrait pas dépasser les 25%. Enfin, les entreprises ont vendu des actifs ou des terrains, elles limitent les investissements, les dividendes ont été coupés et des plans d’allègement de coûts ont été lancés.
Avec une baisse anticipée de l’inflation et une stabilisation des taux, il est possible de concevoir une reprise du secteur dans les trimestres à venir. Les décotes d’actifs ayant atteint des niveaux historiquement élevés, nous anticipons un retour progressif des investisseurs sur le segment. La prudence est cependant de mise et seuls les acteurs les plus solides, les plus diversifiés, et avec les meilleurs actifs sont des vecteurs raisonnables d’investissement. La chute de la foncière suédoise SBB a ainsi illustré la limite du comportement de certains acteurs trop endettés. Même si la situation peine à se stabiliser, il est probable que le plus dur soit derrière nous. Certains acteurs sortiront évidemment gagnants et profiteront des difficultés des acteurs les plus faibles.
Achevé de rédiger le 02/06/2023